业主房子外墙漏雨该如何维权？

当业主遇到房子外墙漏雨的情况时，维权需要分情况来看，并且有一定的步骤可循。

首先，我们要明确外墙的产权归属和维修责任。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。一般来说，外墙属于建筑物的公共部分，其维修责任在不同阶段有所不同。

在房屋保修期内，如果房子外墙漏雨，开发商是主要的维修责任人。依据《建设工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。所以在这个期限内，业主可以直接要求开发商进行维修。如果开发商拖延或拒绝维修，业主可以通过书面通知等方式保留证据，还可以自行维修后要求开发商承担费用。

如果房屋已经过了保修期，此时物业就可能需要承担维修责任。按照《物业管理条例》第五十三条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。因此，物业可以动用专项维修资金来对外墙进行维修。业主可以向物业提出维修申请，督促物业启动维修程序。

要是物业不履行职责，业主可以通过业主大会或者业主委员会来更换物业。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

如果以上途径都无法解决问题，业主还可以通过法律诉讼来维护自己的权益。业主需要收集好相关证据，比如外墙漏雨的照片、视频，与开发商或物业沟通的记录等，向法院提起诉讼，要求责任方承担维修责任并赔偿损失。