首套房与二套房的认定标准是怎样的？

在房地产交易中，首套房和二套房的认定标准在政策和实际操作里有着重要意义，它直接影响到购房者的贷款政策、税费缴纳等诸多方面。下面我们来详细了解一下相关的认定标准。

首先是认房不认贷。这种认定方式以家庭为单位，只要在当地房屋登记系统里查询到家庭成员名下有房产，那么再买房就会被认定为二套房，而不管之前是否有过贷款买房的记录。例如，张三家庭在本地房屋登记系统中有一套房产，即便这套房子没有贷款或者贷款已经还清，他们再购买房屋时，就会被认定为购买二套房。这种认定方式主要侧重于考量购房者实际拥有的房产数量。

其次是认贷不认房。银行在审批贷款时，只看购房者的贷款记录，而不考虑其名下实际拥有的房产数量。如果购房者之前有过房贷记录，不管这套房子是否已经出售，再次申请房贷时都会被认定为二套房。举个例子，李四曾经贷款买过一套房，后来把房子卖了，现在他又想贷款买房，按照认贷不认房的标准，他此次购房就会被认定为二套房。这种方式更关注购房者的贷款历史情况。

最后是认房又认贷。这是一种更为严格的认定标准，既要看购房者家庭名下是否有房产，又要看其是否有过房贷记录。只要满足其中任何一个条件，再次购房时就会被认定为二套房。比如王五家庭名下有一套房产，并且曾经有过房贷记录，或者名下虽无房产但有过房贷记录，那么他再买房时都会被认定为二套房。

根据《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。同时，有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。不同地区和不同银行可能会根据自身情况，在上述政策的基础上进行一定的调整和细化。购房者在购房前，一定要向当地的房产管理部门和贷款银行咨询清楚具体的认定标准，以便做好相应的购房规划。