房东签订的租赁合同是否有效？

我租了房东的房子，签了租赁合同。但最近有人说这个合同可能无效，我有点慌。我想知道从法律角度，房东签订的租赁合同怎么判断是否有效呢？具体依据是啥？

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#租赁合同效力

共1位律师解答

判断房东签订的租赁合同是否有效，需要从多个方面来考量。首先，我们要明确有效合同的一般条件。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。也就是说，房东得是能够独立承担民事责任的人，比如是完全民事行为能力人，签合同是他真实的想法，不是被强迫或者有重大误解的情况下签的，而且合同内容不能违反法律的强制性规定，也不能违背社会公德等。其次，关于合同主体方面。如果房东对出租的房屋没有合法的处分权，比如房子是别人的，房东没有得到授权就出租，这种情况下签订的合同效力可能会存在问题。不过，要是事后真正的权利人追认了这个租赁合同，那合同还是有效的。举个例子，张三把李四的房子租给了王五，李四知道后表示同意，那这个租赁合同就从效力待定变成有效合同了。再者，合同的内容也很关键。如果合同中约定的租赁期限超过了法律规定的最长租赁期限，根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。比如合同约定租三十年，那多出来的十年就是无效的。另外，如果合同中存在免除房东主要责任、加重租客责任、排除租客主要权利等显失公平的条款，根据法律规定，这些条款可能会被认定为无效。最后，如果签订合同的形式不符合法律要求，也可能影响合同效力。比如法律规定某些房屋租赁需要采用书面形式，并且进行登记备案，如果没有按照要求来，虽然合同不一定就无效，但可能会在一些权益保障方面存在风险。总之，判断房东签订的租赁合同是否有效，要综合考虑合同主体、内容、形式等多个因素，依据相关法律规定来进行判断。

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