房屋租赁期间发生买卖行为，租赁合同还有效吗？
我租了一套房子，签了三年合同，住了一年多的时候房东突然把房子卖了。新的房主说之前的合同不算数，让我尽快搬走。我想问下，在这种房屋租赁期间发生买卖的情况，原来的租赁合同还有效吗？
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共1位律师解答
在房屋租赁期间发生买卖行为，租赁合同通常是有效的。这涉及到一个重要的法律原则——“买卖不破租赁”。 “买卖不破租赁”指的是，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。简单来说，就是房子虽然卖了，但租客和原房东签订的租赁合同依然有效，租客可以按照合同继续居住。 我国《民法典》第七百二十五条明确规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是“买卖不破租赁”原则在法律中的体现。也就是说，当房东把房子卖给其他人时，新的房屋所有人要受到原租赁合同的约束，必须继续履行原租赁合同的条款，直到合同期满。 不过，“买卖不破租赁”原则也有一些例外情况。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。如果房屋存在这些情况，那么“买卖不破租赁”原则就不适用了。 在您的情况中，如果不存在上述例外情形，那么原租赁合同是有效的，新的房主要求您搬走是没有法律依据的。您可以依据租赁合同和相关法律规定，维护自己继续居住的权利。如果新的房主坚持让您搬走，您可以通过协商或者法律途径来解决问题。
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