民法典中，小产权房的买卖是以登记为要件吗？

在探讨民法典中小产权房买卖是否以登记为要件之前，我们需要先了解小产权房的概念。小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也被称作“乡产权房”。

依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。这是针对一般不动产买卖的规定，正常情况下，房屋买卖等不动产交易以登记作为物权变动的生效要件。然而，小产权房并不适用这一常规规则。

小产权房由于其自身性质，没有合法的产权证书，无法在不动产登记机构进行正常的登记手续。小产权房所占用的集体土地，按照我国土地管理相关法律法规，集体土地的使用权流转受到严格限制，一般只能在本集体经济组织成员之间流转。因此，小产权房的买卖在法律上存在诸多限制。

对于小产权房买卖的效力问题，从合同角度来看，如果小产权房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同本身是有效的。但这里的有效只是合同债权层面的有效，即双方基于合同产生债权债务关系。例如，买方有支付价款的义务，卖方有交付房屋的义务。然而，由于无法办理登记，买方并不能取得房屋的物权。也就是说，即使签订了买卖合同，买方也不能像购买合法产权房屋那样，拥有完整的物权保障。

在司法实践中，对于小产权房买卖合同的效力认定较为复杂。如果买卖双方是同一集体经济组织成员，合同被认定有效的可能性相对较大；但如果买方不是该集体经济组织成员，合同可能会因违反法律规定而被认定无效。一旦合同被认定无效，根据《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

综上所述，民法典中关于不动产买卖以登记为要件的规定不适用于小产权房。小产权房买卖无法进行合法登记，其合同效力和物权变动都存在特殊情况和法律限制。购买小产权房存在较大的法律风险，建议谨慎对待。