签订二手房买卖合同时需要注意哪些问题？

在签订二手房买卖合同时，有诸多重要问题需要注意，以下为您详细介绍：

首先是关于合同主体。要确认合同双方当事人的身份信息是否准确无误。对于卖方，要查看其身份证件，确保是房屋的合法产权人或有合法授权的代理人。如果是代理人，必须有产权人的授权委托书，且要注意委托书的授权范围和有效期。依据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。所以，确认代理人的权限至关重要。

其次是房屋基本情况。合同中应明确房屋的具体地址、建筑面积、使用面积、户型结构等信息。特别要注意房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情况。可以通过到房产管理部门查询房屋产权档案来了解这些信息。《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因此，了解房屋抵押情况能避免后续纠纷。

再者是价格及付款方式。合同中要明确房屋的成交价格、付款方式和付款时间。付款方式一般有一次性付款、分期付款、贷款付款等。如果是贷款付款，要明确贷款的额度、办理贷款的时间以及如果贷款审批不通过的处理方式。同时，要约定好定金、首付款、尾款等款项的支付时间和金额。《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以，明确付款方式和时间能保障双方的权益。

然后是房屋交付。要约定好房屋交付的时间、条件和交付的物品清单。交付时间一般以卖方腾空房屋并将钥匙交给买方为准。交付条件包括房屋的卫生状况、水电煤气等设施的正常使用等。物品清单要详细列出房屋内的家具、电器等附属设施，避免交付时产生争议。

最后是违约责任。合同中应明确双方的违约责任，如卖方逾期交房、买方逾期付款等情况的违约责任。违约责任的约定要具体明确，包括违约金的数额或计算方式。这样，当一方违约时，另一方可以依据合同要求违约方承担相应的责任。《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

总之，签订二手房买卖合同是一个重要的法律行为，需要谨慎对待，确保合同条款符合自己的利益和法律规定。