土地出让年限到期的房屋拆迁评估方法是什么？

在探讨土地出让年限到期的房屋拆迁评估方法之前，我们先来明确几个关键的法律概念。土地出让年限是指国家将土地使用权出让给土地使用者时规定的使用期限。当这个期限到期后，房屋面临拆迁，其评估方法就涉及到一系列的法律规定和专业操作。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。这就为土地出让年限到期的房屋拆迁评估提供了基本的法律依据。

对于土地出让年限到期的房屋拆迁评估，通常有以下几种方法：

市场比较法是最常用的方法之一。它是通过比较被拆迁房屋与近期类似房屋的交易价格，来确定被拆迁房屋的价值。在运用这种方法时，评估机构会收集周边类似房屋的交易案例，考虑房屋的面积、户型、装修、地段等因素，进行修正和调整，从而得出被拆迁房屋的市场价值。

收益法适用于有收益的房屋，比如商业用房。评估机构会预测房屋未来的收益情况，考虑租金收入、运营成本等因素，将未来的收益折现到当前，以此来确定房屋的价值。但对于居住用房，由于其主要是用于居住，收益不明显，所以收益法的应用相对较少。

成本法也是一种重要的评估方法。它是按照重建或重置被拆迁房屋所需的成本，减去折旧等因素来确定房屋的价值。在计算成本时，会考虑土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润等。对于土地出让年限到期的房屋，在运用成本法时，还需要考虑土地出让金的补缴等因素。

此外，在评估过程中，房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。被征收人对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

总之，土地出让年限到期的房屋拆迁评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素，并遵循相关的法律规定和评估规范，以确保被拆迁人的合法权益得到保障。