审理预售商品房案件有哪些有关法律问题？
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在审理预售商品房案件时，会涉及诸多重要的法律问题。下面为您详细阐述： 首先是预售合同的效力问题。预售商品房时，开发商需要取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。这就要求购房者在签订预售合同前，一定要查看开发商是否具备预售许可证明，以保障合同的有效性。 其次是关于开发商的违约责任。如果开发商未能按照合同约定的时间交付房屋，就构成了违约。根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。购房者可以要求开发商承担逾期交房的违约责任，如支付违约金等。若开发商的违约行为导致购房者合同目的无法实现，购房者还可以根据《民法典》第五百六十三条的规定，请求解除合同。 再者是房屋质量问题。如果交付的房屋存在质量问题，严重影响正常居住使用，购房者有权要求开发商承担修复责任。若开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。这在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条中有明确规定。 另外，面积差异也是常见问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 最后，在预售商品房抵押问题上，如果开发商在出售房屋时，将房屋进行了抵押，却未告知购房者，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。购房者在遇到此类情况时，要及时维护自己的合法权益。
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