商品房订购书与购房合同有哪些法律常识？

在房地产交易中，商品房订购书和购房合同是两个重要的文件，了解它们的法律常识对于购房者来说至关重要。

首先来看商品房订购书。它是在购房者与开发商正式签订购房合同之前所签订的一种文书。从性质上来说，它是一种预约合同。简单来讲，就是双方约定在将来的某个时间签订正式的购房合同。例如，小李看中了一套房子，和开发商签订了订购书，约定一个月后签订正式购房合同，这就是一种预约的行为。

商品房订购书的内容通常包括房屋的基本信息，像房屋的位置、面积、户型等；还有订购的价格、付款方式；以及双方约定的签订正式购房合同的时间和地点等。虽然订购书的内容相对购房合同没那么详细，但它也是具有法律效力的。依据《民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。订购书一般是以书面形式呈现的，所以是受法律保护的。

如果购房者违反订购书的约定，比如到期不签订正式购房合同，开发商可能有权没收购房者支付的定金。反之，如果开发商违反约定，比如将房屋卖给他人，购房者有权要求开发商双倍返还定金。这是根据《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

接下来谈谈购房合同。它是购房者与开发商就商品房买卖达成的正式协议，是一种本约合同。购房合同的内容更加全面和详细，除了包含订购书中的基本信息外，还会涉及房屋的质量标准、交付时间、产权登记、违约责任等重要条款。

购房合同的签订标志着双方的商品房买卖关系正式确立。一旦签订，双方都必须严格按照合同的约定履行各自的义务。如果一方违反合同约定，比如开发商未能按时交付房屋，或者购房者未能按时支付房款，就构成违约。违约方需要承担相应的违约责任，具体的违约赔偿方式和金额一般会在合同中明确约定。这同样是依据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

总之，无论是商品房订购书还是购房合同，都是具有法律效力的文件。购房者在签订这两份文件时，一定要仔细阅读条款内容，明确自己的权利和义务，以保护自己的合法权益。