商品房预售合同登记是否作为合同生效要件以及商品房预售款项如何规范管理？
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首先，来探讨商品房预售合同登记是否作为合同生效要件。 商品房预售合同，简单来说，就是开发商把还没建好的房子预先卖给购房者所签订的合同。在法律上，合同的生效通常遵循双方自愿、平等，意思表示真实，内容不违反法律法规等原则。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。只要预售合同符合上述合同生效的一般条件，合同就成立并生效。 而商品房预售合同登记，它并不是合同生效的要件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。这里并没有将合同登记作为合同生效的必要条件。合同登记的主要作用是对抗第三人，保障购房者对房屋的权益。例如，如果开发商将已经预售给购房者的房子又卖给其他人，进行了合同登记的购房者的权益更能得到保障。 接下来，谈谈商品房预售款项的规范管理。 商品房预售款项是开发商在房屋还未建成时就收取的购房者的资金。为了保障购房者的权益和工程的顺利进行，对这笔款项有严格的规范管理。根据《城市商品房预售管理办法》第十一条规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。一般来说，各地会要求开发商设立专门的预售款监管账户，购房者的购房款会直接存入这个账户。监管账户由房地产管理部门、银行和开发商三方进行监管。银行会按照工程进度，在符合规定的情况下，将款项拨付给开发商用于工程建设。比如，基础工程完成到一定阶段，拨付一定比例的款项；主体结构完工，再拨付一定比例等。这样做的目的是防止开发商挪用预售款项，保证工程能够按时、按质完成，从而保障购房者能够顺利拿到房子。 综上所述，商品房预售合同登记并非合同生效要件，而预售款项则受到严格的规范管理，这些规定都是为了维护房地产市场的健康发展和购房者的合法权益。
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