商品房买卖合同纠纷有哪些疑难问题？
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在商品房买卖过程中，合同纠纷是较为常见的问题，其中存在不少疑难之处。下面为您详细介绍一些常见的疑难问题及相关法律规定。 首先是合同效力问题。无民事行为能力人签订的商品房买卖合同无效，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十四条规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。限制民事行为能力人签订的合同，若未经法定代理人同意或追认，也可能无效或效力待定。此外，以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等情形下签订的合同也是无效的。 其次是房屋质量问题。如果房屋出现质量问题，严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。对于一般质量问题，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 再者是交付问题。出卖人未按照合同约定的时间交付房屋，属于违约行为。根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买受人可以要求出卖人承担逾期交房的违约责任，如支付违约金等。若逾期交房达到一定期限，买受人还可以根据合同约定或法律规定解除合同。 另外，关于面积差异问题也较为常见。合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 最后是广告和宣传资料问题。出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定。 总之，在遇到商品房买卖合同纠纷时，购房者要依据相关法律规定，积极维护自己的合法权益。同时，在签订合同前，要仔细审查合同条款，避免陷入不必要的纠纷。
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