建设用地使用权在流转方面有哪些限制？
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建设用地使用权流转是指建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，包括转让、互换、出资、赠与或者抵押等。了解其流转限制，对于规范土地市场、保障各方权益具有重要意义。 首先，依据《中华人民共和国民法典》相关规定，当事人应当采用书面形式订立相应的合同，并向登记机构申请变更登记，未经登记，不发生物权效力。这意味着流转行为必须通过书面合同明确双方权利义务，并且完成登记手续，才能在法律上真正实现建设用地使用权的转移。比如，甲将其建设用地使用权转让给乙，双方仅口头约定，未签订书面合同并办理登记，那么从法律角度看，该转让并未生效。 其次，建设用地使用权流转时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。同样，建筑物、构筑物及其附属设施流转时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，也就是“房地一体”原则。这是为了保证土地和其上建筑物等的统一管理和使用效率。例如，丙转让其建设用地使用权时，地上的厂房等建筑物也应一并转让给受让人。 再者，以出让方式取得的建设用地使用权，转让时需符合一定条件。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。若不符合这些条件就进行流转，转让行为可能会被认定无效。比如，丁取得出让建设用地使用权后，未完成规定的开发投资比例就转让，这种转让可能不受法律保护。 另外，划拨方式取得的建设用地使用权流转受到更严格的限制。通常需要报有批准权的人民政府审批，经批准准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。若未经批准擅自流转，会面临严重的法律后果。比如，戊通过划拨取得建设用地使用权，未经审批就转让给己，可能会被政府责令改正，甚至收回土地使用权。 最后，流转不得违反土地用途管制制度。建设用地都有明确的规划用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等，流转后也必须按照原规划用途使用土地。如果需要改变用途，必须依法经有关部门批准。例如，庚将工业用地流转给辛，辛若想将其改为商业用地，就需要经过法定的审批程序。否则，擅自改变土地用途，将面临行政处罚等法律责任。 总之，建设用地使用权流转限制是多方面的，涉及合同形式、登记、开发程度、审批手续以及土地用途等。相关权利人在进行流转时，务必严格遵守法律规定，以确保流转行为的合法性和有效性，避免引发不必要的法律纠纷和损失。
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