二手房买卖中未约定的情况下,车库是否包含在买卖范围内?

我买了套二手房,合同里没说车库的事。现在原房主说车库不卖给我,可我觉得房子都买了车库也该算在内。我就想知道,这种没约定的情况,车库到底算不算在这次买卖里呢?
张凯执业律师
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在二手房买卖中,如果合同未对车库是否包含在买卖范围内作出约定,这是一个需要综合多方面因素来判断的问题。


首先,我们可以从交易习惯的角度来看。在某些地区,车库是作为房屋的附属设施,通常会随着房屋一并转让。如果当地普遍存在这样的交易习惯,那么在没有特别约定的情况下,车库可能会被认为是包含在二手房买卖中的。例如,在一些新建的住宅小区,开发商通常会将车库与房屋捆绑销售,这种情况下,即使二手房买卖合同中没有明确提及车库,基于当地的交易习惯,车库也可能被视为房屋的一部分。


其次,还需要考虑车库的产权情况。如果车库有独立的产权证书,且原房主能够证明车库的产权归其单独所有,那么在没有明确约定的情况下,车库可能不会被视为包含在二手房买卖中。相反,如果车库没有独立的产权,而是作为房屋的附属设施,与房屋共用一个产权证书,那么在没有特别约定的情况下,车库很可能会被认为是包含在二手房买卖中的。


根据《中华人民共和国民法典》第四百六十六条规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当依据本法第一百四十二条第一款的规定,确定争议条款的含义。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的,对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的,应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。也就是说,当对合同条款存在争议时,需要结合合同的整体情况、交易目的以及诚实信用原则等进行解释。


此外,根据《民法典》第五百一十一条规定,当事人就有关合同内容约定不明确,依据前条规定仍不能确定的,价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,依照规定履行。对于车库是否包含在二手房买卖中约定不明确的情况,也可以参考此规定,结合具体情况进行判断。


在实际操作中,如果买卖双方对车库是否包含在买卖范围内存在争议,建议首先通过友好协商的方式解决。双方可以回顾交易过程中的沟通情况、当地的交易习惯等因素,尝试达成一致意见。如果协商不成,可以考虑通过法律途径解决,向人民法院提起诉讼,由法院根据具体情况和相关法律规定作出判决。

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