二手房交易有哪些常识？

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产买卖行为。下面为您介绍一些二手房交易的常识。

首先是交易流程。一般来说，第一步是买方和卖方建立沟通，了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。第二步是签订二手房买卖合同。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。第三步是办理过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。第四步是缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。第五步是办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

在交易过程中，有许多需要注意的事项。对于买方而言，要注意房屋产权是否明晰，有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买方应当和全部共有人签订房屋买卖合同。同时，要注意土地情况是否清晰，了解该房屋的土地使用性质，是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。另外，还要注意房屋手续是否齐全，房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

对于卖方来说，要确保自己对房屋有合法的处分权，避免出现无权处分导致合同无效的情况。要如实告知房屋的真实情况，包括房屋质量问题、是否存在抵押等他项权利情况。如果隐瞒这些情况，可能会面临违约责任。

从法律依据来看，《中华人民共和国民法典》在合同编部分对买卖合同进行了规定，其中涉及到二手房买卖合同的订立、履行、违约责任等方面。比如，根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《城市房地产管理法》对房地产的转让、登记等方面进行了规范，保障了二手房交易的合法性和规范性。总之，在二手房交易中，买卖双方都要了解相关的法律规定和交易常识，以保障自己的合法权益。