确保二手房买卖定金合同有效成立的步骤有哪些？
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在二手房买卖中，定金合同是保障交易顺利进行的重要法律文件。要确保其有效成立，可按以下步骤操作： 首先，合同主体要适格。这意味着合同双方必须具有相应的民事行为能力。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备相应的民事行为能力是民事法律行为有效的条件之一。在二手房买卖定金合同中，买卖双方应当是能够独立实施民事法律行为的自然人、法人或非法人组织。例如，未成年人如果没有法定代理人的同意或追认，其所签订的定金合同可能无效。 其次，意思表示要真实。双方签订定金合同必须是出于自愿，不存在欺诈、胁迫等情形。《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。如果一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下签订定金合同，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。比如，卖方故意隐瞒房屋的重大瑕疵，诱使买方签订定金合同，买方发现后就可以主张撤销该合同。 再者，合同内容要合法。定金合同的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违背公序良俗。《民法典》第一百五十三条明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。例如，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。如果合同中约定的定金数额过高，超过了法律规定的比例，超出部分是不受法律保护的。 另外，合同形式要符合要求。虽然定金合同可以是书面形式，也可以是口头形式，但为了避免日后发生纠纷，最好采用书面形式。书面合同可以明确双方的权利和义务，便于在发生争议时作为证据使用。 最后，定金要实际交付。根据《民法典》第五百八十六条规定，定金合同自实际交付定金时成立。也就是说，只有当买方实际交付了定金，定金合同才正式生效。例如，双方签订了定金合同，但买方并未实际支付定金，那么该定金合同并未成立，不具有法律效力。 总之，确保二手房买卖定金合同有效成立需要从合同主体、意思表示、内容、形式以及定金交付等多个方面进行考量，严格按照法律规定操作，以保障自身的合法权益。
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