最高人民法院关于商品房买卖的司法解释是怎样的？
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最高人民法院关于商品房买卖的司法解释全称为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释旨在正确、妥善处理商品房买卖合同纠纷，依法保护当事人合法权益，结合民事审判实践制定。下面将为您详细解读。 首先，对于商品房买卖合同的认定与效力方面，解释明确了商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这就清晰界定了此类合同的范畴。如果出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。这一规定有力地保障了购房者的基本权益，从合同效力的源头进行了规范。 其次，关于商品房的销售广告和宣传资料，一般情况下是要约邀请，但如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这意味着开发商不能随意夸大宣传，其宣传内容可能会成为合同的一部分，受法律约束。 再者，在房屋交付使用及质量问题上，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。如果房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 另外，在合同的解除与违约责任方面，解释规定了多种可以解除合同的情形，如出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明等。合同解除后，出卖人应当返还买受人已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同时，对违约金数额的调整等也作出了相应规定，如果约定的违约金过高或过低，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少或增加。 总之，最高人民法院关于商品房买卖的司法解释从多个方面对商品房买卖合同纠纷的处理进行了规范，无论是对于购房者还是开发商，都明确了各自的权利和义务，为解决相关纠纷提供了有力的法律依据，有助于维护房地产市场的正常秩序。
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