最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律有哪些若干问题的解释？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践制定的。下面为您详细介绍其中一些常见规定。

首先是关于商品房买卖合同的认定。该解释明确，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。这就是说，如果开发商没有预售许可证就和您签合同，那合同原则上是无效的，但要是在您起诉前开发商拿到了证，合同就可能有效了。这是依据《解释》第二条的规定。

其次，关于房屋的交付使用。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这一规定能让大家清楚在房屋交付这个环节，风险是如何转移的。

再者，关于面积误差比问题。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。这能保障购房者在房屋面积与合同不符时的权益。

此外，对于开发商的恶意违约和欺诈行为，《解释》也有规定。出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明等情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些规定都是为了规范商品房买卖市场，保护购房者的合法权益。