商品房五证二书指的是什么？

在商品房交易中，“五证二书”是非常重要的概念，它们关乎着购房者的合法权益和所购房屋的合法性、质量保障等问题。下面我们来详细解释一下。

首先是“五证”。

《国有土地使用证》：这是证明开发商拥有该商品房所在土地合法使用权的证件。通俗来讲，土地就像房子的“地基”，只有开发商合法取得了土地的使用权，才能在上面盖房子卖给大家。根据《中华人民共和国土地管理法》，土地的使用必须经过合法的审批和登记，《国有土地使用证》就是这个合法使用的凭证。

《建设用地规划许可证》：它是开发商在建设商品房时，符合城市规划要求的证明。城市的建设是有规划的，比如哪里建住宅、哪里建商业区等。开发商必须按照规划部门的要求，在规定的建设用地上进行开发建设，这个证就是确保其建设符合规划的依据。依据《中华人民共和国城乡规划法》，未取得该证进行建设是违法的。

《建设工程规划许可证》：此证证明该建设工程符合城市规划要求，是对建设工程的具体规划许可。它规定了建筑物的高度、层数、面积等具体指标。开发商只有获得这个证，才能按照规定的标准进行施工建设。这也是根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定来执行的。

《建设工程施工许可证》：它是允许开发商进行工程施工的证件。有了这个证，意味着该建设工程已经具备了施工的条件，包括施工队伍、施工图纸、资金等方面都已经落实。《建筑法》明确规定，建设工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

《商品房销售（预售）许可证》：如果开发商要销售或者预售商品房，就必须取得这个证。它是开发商合法销售商品房的凭证，购房者只有购买取得该证的商品房，其权益才能得到更好的保障。依据《城市房地产开发经营管理条例》，未取得该证擅自销售商品房是违法行为。

接下来是“二书”。

《住宅质量保证书》：这是开发商对所售商品房承担质量责任的法律文件。它就像是一份质量承诺，里面会详细说明房屋各部分的保修范围、保修期限和保修责任等内容。当房屋在保修期内出现质量问题时，购房者可以依据这份保证书要求开发商进行维修。这是根据《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定，开发商必须向购房者提供的文件。

《住宅使用说明书》：它是对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文件。就好比我们买了一个电器会有使用说明书一样，《住宅使用说明书》可以帮助购房者正确使用和维护房屋，避免因使用不当造成房屋损坏。

总之，购房者在购买商品房时，一定要仔细查看开发商的“五证二书”，以确保自己的合法权益和所购房屋的质量安全。