什么是“二套房”？

在房地产交易和金融领域，“二套房”是一个常见的概念，它与购房政策、贷款政策等密切相关。那么，究竟什么是“二套房”呢？

简单来说，“二套房”指的是借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。认定二套房，主要有以下几种常见情形。一是贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查到房产，再贷款买房，算二套房。比如小李之前贷款买了一套房，并且在房屋登记系统中有登记，现在他想再贷款买一套房，那么这套房就属于二套房。二是贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房，也认定为二套房。比如小张之前贷款买了套房，之后将其卖掉，虽然房屋登记系统查不到他名下有房，但银行能查到他有过房贷记录，此时他再贷款买房，也会被算作二套房。三是全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房，算二套房。例如小王全款买了一套房，房屋登记系统有记录，他后续若要贷款买房，新购房屋即为二套房。四是全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房，有些情况也可能被认定为二套房。此外，当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房也算二套房。

认定二套房有着重要的法律依据。根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。这一规定明确了二套房的认定规则和相关政策要求。同时，各地也会根据自身的房地产市场情况，出台一些地方政策来进一步细化二套房的认定标准和管理措施。总之，“二套房”的认定是一个较为复杂的过程，它涉及到房屋登记系统、银行征信系统以及相关政策规定等多个方面。购房者在进行房产交易和申请贷款时，一定要清楚了解二套房的认定标准，以免给自己带来不必要的麻烦。