什么是商住两用房，购买商住两用房需要注意什么？

商住两用房是一种既可以用于商业经营，又可以用于居住的房屋类型。从建筑用途上来说，它通常是将商业和住宅功能结合在一起，在同一栋建筑或者同一小区内既设有适合商业活动的场所，像商铺、办公区域等，也有供人居住的住宅单元。

在产权方面，商住两用房的土地使用性质一般为综合用地或者商业用地。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业、旅游、娱乐用地出让最高年限为40年，综合或者其他用地出让最高年限为50年，这和普通住宅70年的产权年限是不同的。当土地使用年限到期后，虽然可以根据《民法典》第三百五十九条规定进行续期，但具体的续期费用和方式目前还没有明确统一的规定。

购买商住两用房在税费上也和普通住宅有差异。在购买环节，商住两用房需要缴纳的契税通常为房屋总价的3%，而普通住宅根据面积不同，契税可能低至1% - 1.5%。在二手交易时，商住两用房涉及的税费种类更多，包括增值税、个人所得税、土地增值税等。例如土地增值税，它是对转让房地产取得的增值额征收的一种税，计算方式较为复杂，这会增加交易成本。

在生活成本方面，商住两用房的水电费等收费标准通常按照商业标准收取，一般会比普通住宅的收费高。而且，有些商住两用房可能无法接入天然气，只能使用电磁炉等电器，这也会在一定程度上增加生活成本。

从贷款政策来看，购买商住两用房一般不能使用公积金贷款，只能使用商业贷款。贷款年限通常较短，最长不超过10年，并且贷款利率相对较高。贷款首付比例也较高，一般不低于50%。

另外，在购房前要查看房屋的规划用途和产权情况，确保房屋确实是合法的商住两用房。还要关注小区的配套设施，比如停车位是否充足、物业服务质量等。因为商住两用的性质，人员流动可能较大，居住的安全性和私密性可能会受到一定影响。