购房者在哪些情况下可以退房？

在购房过程中，退房是一个涉及诸多法律问题的重要事项。以下为您详细介绍购房者可以退房的几种常见情况：

首先是开发商逾期交房。在购房合同里，一般会明确规定交房时间。要是开发商超过约定时间还没交房，而且经过购房者催告后，在三个月的合理期限内仍未交房，购房者就有权要求解除合同，也就是可以退房。依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，人民法院应予支持，但当事人另有约定的除外。

其次是房屋质量问题严重影响正常居住使用。如果房屋存在严重的质量问题，像主体结构质量不合格，或者出现严重影响居住的漏水、墙体裂缝等问题，经过专业机构检测确实如此，购房者也能要求退房。这一规定出自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。

再者是开发商擅自变更规划设计。开发商如果未经购房者同意，擅自改变房屋的户型、朝向、面积等规划设计，购房者有权要求退房。《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

另外，如果开发商证件不全，导致合同无效。比如未取得预售许可证就销售房屋，根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。若开发商不具备这些条件，与购房者签订的合同就是无效的，购房者可以要求退房。

最后，一房二卖或抵押的情况。要是开发商将房屋卖给一个购房者后，又把同一套房子卖给别人，或者将房屋抵押给他人，导致购房者无法取得房屋所有权，购房者可以要求退房并获得相应赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

总之，购房者在遇到上述情况时，可以依据相关法律规定维护自己的合法权益，要求退房。但在实际操作中，要注意收集相关证据，并按照法律程序进行。