哪12种房产买卖合同是无效的？

在房产交易中，有些房产买卖合同会因为各种原因被认定为无效。下面为您介绍常见的12种无效的房产买卖合同。

首先，无民事行为能力人签订的房产买卖合同无效。无民事行为能力人，就是不能辨认自己行为或者不能完全辨认自己行为的人，比如不满八周岁的未成年人、不能辨认自己行为的成年人。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十四条规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。也就是说，他们签订的房产买卖合同是没有法律效力的。

其次，限制民事行为能力人未经法定代理人同意签订的合同，如果超出其能力范围，也是无效的。限制民事行为能力人包括八周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的成年人。他们只能独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。超出这个范围，就需要法定代理人同意或者追认，否则合同无效。

第三，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。比如，卖家故意隐瞒房屋的重大瑕疵，如房屋存在严重的质量问题等，诱使买家签订合同，这就属于欺诈行为。如果这种欺诈行为损害了国家利益，合同就是无效的。《民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销；如果损害国家利益，则合同直接无效。

第四，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。例如，卖家和买家相互勾结，故意压低房屋价格，损害了房屋共有人的利益，这种合同就是无效的。

第五，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。比如，为了逃避债务，将房产以买卖合同的形式转让给他人，但实际上并没有真实的交易意图，这就是以合法形式掩盖非法目的，合同无效。

第六，损害社会公共利益的合同无效。如果房产买卖合同的内容违反了社会公共道德、公共秩序等，就会被认定为无效。

第七，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。例如，某些房产没有合法的产权证明，按照法律规定是不能进行买卖的，如果签订了这样的买卖合同，就是无效的。

第八，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。这是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。

第九，房屋与土地分开转让的合同无效。在我国，房屋和土地是不可分割的，房屋转让时，土地使用权也应当一并转让。如果只转让房屋而不转让土地使用权，或者只转让土地使用权而不转让房屋，合同都是无效的。

第十，产权主体有问题的合同无效。比如，房屋的产权人不是签订合同的人，或者产权存在争议，未经其他共有人同意擅自处分共有房产的，合同无效。

第十一，侵犯优先购买权的合同无效。比如，房屋的承租人在同等条件下有优先购买权，如果房东在出售房屋时没有通知承租人，就与他人签订了买卖合同，承租人可以主张该合同无效。

第十二，单位违反规定购房的合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。否则，所签订的房屋买卖合同无效。

总之，在签订房产买卖合同时，一定要仔细审查合同的内容和对方的主体资格等，避免签订无效合同，保护自己的合法权益。