购房合同可能出现的十二大霸王条款有哪些？
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在购房过程中，了解购房合同中可能出现的霸王条款至关重要，这些条款可能会损害购房者的合法权益。以下为您详细介绍常见的十二大霸王条款及相关法律分析。 1. 面积误差条款。有些合同规定，“面积误差以实测为准，多退少补”。然而，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。所以如果合同没有按照此规定设置面积误差处理方式，就可能是霸王条款。 2. 不合理的违约责任条款。比如合同只规定购房者的违约责任，对开发商逾期交房、逾期办理房产证等违约责任却约定较轻或者干脆不约定。《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同应平等约束双方，这种只约束一方的条款明显不公平。 3. 不可抗力条款的滥用。部分开发商会将一些不属于不可抗力的情况，如施工中遇到的一般性困难等，也列为不可抗力因素，从而免除自己的违约责任。根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、战争等。开发商随意扩大不可抗力范围是不合理的。 4. 擅自变更规划的免责条款。合同可能规定开发商有权对小区规划进行变更，且无需承担责任。但根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。 5. 虚假的样板房条款。合同可能规定样板房仅供参考，实际交付房屋与样板房存在差异时，开发商不承担责任。然而，如果开发商在销售过程中对样板房进行了明确具体的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 6. 限制购房者权利的条款。例如规定购房者不得因任何原因退房，或者退房需承担高额违约金等。根据《民法典》等相关法律，在符合法定或约定条件下，购房者有权解除合同退房。 7. 产权登记条款不明确。合同对开发商办理产权登记的期限、违约责任等规定模糊，导致购房者的产权权益得不到保障。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 8. 物业管理条款不合理。合同可能强制购房者接受开发商指定的物业管理公司和物业服务费用标准。根据相关法律，业主有权自主选择物业服务企业，物业服务费用也应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 9. 质量保修条款不完整。合同对房屋质量保修范围、保修期限、保修责任等规定不明确或不合理。《建设工程质量管理条例》第四十条对建设工程的最低保修期限有明确规定，如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期等。 10. 付款方式及期限条款不平等。比如要求购房者在短时间内付清全部房款，否则承担高额违约责任，而对开发商的收款时间和违约责任却没有对等约定。 11. 广告宣传免责条款。开发商在合同中规定广告宣传内容仅供参考，不构成合同内容，即使广告存在虚假宣传，开发商也不承担责任。但如果广告内容对房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对合同订立和房屋价格有重大影响的，应视为合同内容。 12. 争议解决条款不公平。合同规定发生争议只能由开发商所在地的仲裁机构仲裁或法院管辖，增加购房者维权成本。根据《民事诉讼法》规定，合同纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。 购房者在签订购房合同前，一定要仔细审查合同条款，对于不合理的霸王条款要及时提出异议，必要时可以寻求专业法律人士的帮助，以维护自己的合法权益。
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