商品房买卖中的基本概念有哪些，购房者必须了解吗？
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在商品房买卖过程中，有一些基本概念是购房者必须了解的，这些概念有助于购房者更好地理解和处理相关事务。以下为您详细介绍一些常见的基本概念。 首先是“商品房预售”。它指的是房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。通俗来讲，就是房子还没建好，开发商就开始卖了。依据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这一规定是为了保障购房者的权益，确保开发商有能力完成房屋建设。 其次是“商品房现售”。这是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。简单说，就是房子已经建好了，经过验收合格可以直接买卖。《商品房销售管理办法》第七条规定了商品房现售的条件，包括现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。 还有“建筑面积”和“套内建筑面积”。建筑面积是指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、地下室、室外楼梯等。套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。购房者在签订购房合同时，要注意明确所购房屋的建筑面积和套内建筑面积，以及它们之间的差异。根据《商品房销售管理办法》第二十一条规定，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。 “定金”和“订金”也是容易混淆的概念。“定金”是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保。如果购房者违约，定金不予退还；如果开发商违约，应双倍返还定金。而“订金”不具有担保性质，一般情况下，交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。《民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。 此外，“房屋产权”也是重要概念。房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，包括房屋所有权和土地使用权。房屋所有权是永久的，而土地使用权是有期限的。不同用途的土地使用年限不同，居住用地的使用年限一般是70年。《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。 购房者了解这些商品房买卖中的基本概念，有助于在购房过程中保护自己的合法权益，避免陷入不必要的纠纷。在购房前，建议仔细阅读相关合同条款，如有疑问，可咨询专业的法律人士。
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