划拨的土地能否办理商品房预售许可证？
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要探讨划拨的土地能否办理商品房预售许可证，我们需要从多个方面进行分析。首先，了解一下划拨土地和商品房预售许可证的概念。 划拨土地是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。简单来说，这种土地的获得不是通过市场交易，而是政府根据特定需求和条件进行分配的。 而商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。当开发商要预售商品房时，必须取得这个证件，否则不能进行预售活动。 从法律规定来看，《城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。也就是说，划拨土地如果要进入市场进行商品房开发和预售，通常需要先办理土地出让手续。 对于办理商品房预售许可证，《城市商品房预售管理办法》规定了一些条件，比如已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期等。 由此可见，划拨土地本身不符合办理商品房预售许可证中‘已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书’这一条件。一般情况下，划拨土地需要先转变为出让土地，补交土地出让金，获得符合要求的土地使用权证书后，才有可能满足办理商品房预售许可证的条件。不过，在一些特殊政策或者经政府特批的情况下，可能会有不同的处理方式，但这属于少数情况。所以，通常划拨土地不能直接办理商品房预售许可证，需要完成土地性质的转变等一系列手续后才有可能办理。
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