划拨的土地能否取得商品房预售许可证？
我有一处划拨土地，想开发商品房。但不清楚按照法律规定，划拨的土地能不能取得商品房预售许可证，我很担心投入开发后因为证件问题产生麻烦，所以想了解一下相关法律规定。
张凯执业律师
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在探讨划拨的土地能否取得商品房预售许可证这个问题之前，我们先来了解一下划拨土地和商品房预售许可证的概念。划拨土地是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。简单来说，就是政府把土地免费或者低价给特定的单位或个人使用。而商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。有了这个证，开发商才能合法地预售商品房。
根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这里明确提到要交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。而划拨土地是没有缴纳土地出让金的，不符合这一条件。
不过，事情也不是绝对的。在实践中，如果划拨土地要进行商品房开发并取得预售许可证，需要先办理土地性质的变更手续，将划拨土地转变为出让土地，补缴土地出让金。当完成这些手续，满足《城市房地产管理法》规定的其他条件后，就可以申请商品房预售许可证了。
所以，一般情况下，单纯的划拨土地不能取得商品房预售许可证。但如果经过合法的程序，将土地性质变更为出让，并完成相应的手续后，是有可能取得商品房预售许可证的。这一规定的目的是为了规范房地产市场，保障购房者的合法权益，确保开发商在预售商品房时有足够的资金和合法的土地权益。