开发商是否能通过特殊约定使自己享有对外墙面的使用权？
共1位律师解答
在探讨开发商能否通过特殊约定使自己享有对外墙面的使用权这个问题之前，我们需要先明确外墙面的权属问题。外墙面通常属于建筑物的共有部分，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物的外墙面显然不属于业主的专有部分，所以应认定为全体业主共有。 从这一法律规定可以看出，外墙面的权益归属于全体业主。那么开发商若想获得外墙面的使用权，就需要获得全体业主的同意。一般来说，特殊约定是一种途径，但这种约定必须是合法、有效的。如果开发商在与业主签订购房合同时，通过格式条款等方式，在未经业主充分了解和同意的情况下，约定自己享有外墙面的使用权，这可能会被认定为无效。因为根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。 此外，如果开发商与业主委员会或全体业主通过合法的程序，经过充分的协商、公示等环节，达成了关于外墙面使用权的特殊约定，并且该约定没有损害业主的合法权益，那么这种约定在法律上是有可能被认可的。不过，即使有这样的约定，开发商使用外墙面也应当符合相关的法律法规和管理规定，不能随意使用给业主造成不便或损害。 在实践中，还存在一种情况，即外墙面的使用涉及到公共利益和城市管理等方面的要求。比如，外墙面的广告设置需要符合城市规划、广告管理等相关规定。即便开发商与业主有关于外墙面使用权的约定，也不能违反这些公共管理规定。 综上所述，开发商不能随意通过特殊约定使自己享有对外墙面的使用权。特殊约定必须建立在合法、公平、合理且经过业主同意的基础上，同时要遵守相关的公共管理规定。业主如果发现开发商的相关约定不合理或不合法，有权通过合法途径维护自己的权益。
大家都在问 
立即联系