仅有买房协议书能作为双方签订商品房买卖合同的依据吗？

我之前和开发商签了买房协议书，里面约定了房屋基本情况、价格这些。现在开发商不承认这是正式合同，要重新谈。我想知道就凭这份买房协议书，能不能当作我们已经签订商品房买卖合同的依据呢？

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#购房合同

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在探讨仅有买房协议书能否作为双方签订商品房买卖合同的依据时，我们需要从多个方面进行分析。首先，我们要明白买房协议书和商品房买卖合同的概念。买房协议书通常是双方在达成初步购房意向时签订的一种协议，它可能包含了房屋的一些基本信息、价格、付款方式等内容，但它并不一定具备商品房买卖合同的全部要件。而商品房买卖合同是一种正式的法律文件，它对买卖双方的权利和义务进行了详细的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。也就是说，如果买房协议书具备了上述规定的主要内容，并且出卖人已经收受了购房款，那么这份买房协议书就可以被认定为商品房买卖合同。例如，在实际案例中，如果买房协议书明确约定了房屋的具体位置、面积、价格、付款方式以及交房时间等重要条款，同时购房者也已经按照协议支付了部分或全部购房款，那么法院很可能会认定该买房协议书为商品房买卖合同。相反，如果买房协议书只是简单地约定了双方有购房的意向，而没有包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，或者出卖人还未收受购房款，那么它就不能直接被认定为商品房买卖合同。在这种情况下，买房协议书更多地是起到一个预约的作用，双方还需要进一步签订正式的商品房买卖合同。总之，仅有买房协议书能否作为双方签订商品房买卖合同的依据，关键在于该协议书是否具备商品房买卖合同的主要内容以及出卖人是否已经收受购房款。在实际生活中，如果遇到类似的问题，建议及时咨询专业的律师，以维护自己的合法权益。

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