产生预售商品房纠纷的原因有哪些？

我买了套预售商品房，结果遇到不少问题，现在房子还没交付就和开发商有了矛盾。我想知道，一般产生预售商品房纠纷的原因都有哪些呀？是开发商的问题，还是合同条款的问题，还是其他方面的呢？

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#预售房纠纷

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预售商品房纠纷指的是在商品房预售过程中，买卖双方因各种事由产生的争议。下面为您详细介绍产生这类纠纷常见的原因。首先是开发商的资质问题。按照《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售需满足一系列条件，比如已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如果开发商不具备这些条件就进行预售，很容易引发纠纷。例如，开发商没有取得预售许可证明就卖房，购房者之后发现，就可能要求退款并赔偿损失。其次是房屋质量问题。预售的房子在购买时看不到实物，等交房时可能出现房屋质量与合同约定不符的情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。比如房屋出现墙体裂缝、漏水等问题，购房者就会和开发商产生纠纷。再者是交房时间问题。开发商可能由于资金不足、工程进度延误等原因，无法按照合同约定的时间交房。《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以购房者有权要求开发商承担违约责任，这也容易引发双方的纠纷。另外，虚假宣传问题也较为常见。开发商在预售时可能会夸大房屋的优点，如配套设施、绿化环境等，但实际交付时却与宣传不符。根据相关法律规定，开发商的虚假宣传构成欺诈的，购房者有权要求撤销合同并要求赔偿。最后是面积差异问题。交房时房屋的实际面积可能与合同约定的面积存在差异。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积差异容易导致购房者与开发商就房款结算等问题产生纠纷。

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