商品房预售合同对于情势变更如何适用？
共1位律师解答
在探讨商品房预售合同中情势变更的适用问题前，我们先来了解一下什么是情势变更。情势变更指的是合同成立以后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的情形。这就好比原本说好的事情，因为一些突发的、难以预料的情况，继续按照原来的约定执行会对一方造成极大的不利。 《中华人民共和国民法典》第五百三十三条明确规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”这一条款为情势变更在合同领域的适用提供了明确的法律依据。 在商品房预售合同中，情势变更的适用需要满足一定的条件。首先，这种变化必须是当事人在订立合同时无法预见的。比如，在签订预售合同时，谁也无法预料到突然爆发的全球性公共卫生事件，导致建筑材料价格大幅上涨、施工进度严重受阻等情况。如果这些情况是当事人在签约时能够合理预见的，那么就不能认定为情势变更，而可能属于商业风险。商业风险是指在商业活动中，由于各种不确定因素而导致的可能损失，是一种正常的市场现象，当事人在进行商业活动时应该有所预见并承担相应的风险。 其次，这种变化不属于商业风险。商业风险通常是市场因素引起的价格波动、供求关系变化等，是在市场规律作用下的正常现象。而情势变更则是由不可预见、不可避免的外部因素导致的，如政策调整、自然灾害等。例如，政府突然出台了严格的房地产调控政策，导致房屋销售价格大幅下跌，这种政策变化是当事人在订立预售合同时无法预见的，就可能构成情势变更。 当出现情势变更的情况时，受不利影响的当事人有权利与对方重新协商合同条款。这是为了给双方一个重新平衡利益的机会，尽量通过协商达成新的协议，继续履行合同。如果在合理期限内协商不成，受不利影响的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。法院或仲裁机构会根据公平原则，结合案件的实际情况进行判断和处理。比如，如果因为建筑材料价格大幅上涨，导致开发商继续按照原合同价格交付房屋会遭受巨大损失，法院可能会根据公平原则，适当调整房屋价格；如果情势变更导致合同目的无法实现，法院可能会判决解除合同。 然而，在实践中，判断是否构成情势变更以及如何适用情势变更原则是一个复杂的过程。法院或仲裁机构会综合考虑多种因素，如变化的程度、对合同履行的影响、当事人的过错等。同时，当事人在主张情势变更时，需要承担相应的举证责任，证明这种变化是无法预见的、不属于商业风险，并且继续履行合同会对自己明显不公平。 总之，情势变更原则在商品房预售合同中的适用是为了平衡当事人之间的利益，维护合同的公平和正义。在遇到类似情况时，当事人应该及时与对方沟通协商，寻求合理的解决方案；如果协商不成，可以通过法律途径解决，但要做好充分的准备，提供有力的证据支持自己的主张。
大家都在问 
立即联系