房屋承租人优先购买权的行使条件是什么？
我租了一套房子， 最近听说房东要把房子卖了。我有点想买下这套房子继续住，但是不知道自己作为承租人有没有优先购买权，也不清楚行使这个权利需要满足什么条件。我应该怎么做才能保障自己的权益呢？
张凯执业律师
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房屋承租人优先购买权是指在房屋租赁期间，当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下享有优先于其他人购买该房屋的权利。这一权利旨在保护承租人的居住稳定和合理预期。
首先，存在合法有效的房屋租赁合同是行使优先购买权的基础。只有双方签订了合法有效的租赁合同，承租人才具备行使该权利的资格。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。这表明，合法有效的租赁关系是优先购买权产生的前提。
其次，出租人须有出卖房屋的行为。如果出租人只是有出卖房屋的意向，但尚未实施具体的出卖行为，承租人的优先购买权就不具备行使的条件。这里的出卖行为包括与第三人达成买卖协议等。例如，房东与买家签订了房屋买卖合同，此时承租人的优先购买权就可能被触发。
再者，承租人必须在同等条件下行使优先购买权。所谓同等条件，主要指的是价格、付款方式、付款期限等方面与第三人所提出的条件相同。比如，第三人愿意以50万的价格一次性付款购买房屋，那么承租人若要行使优先购买权，也需要在价格和付款方式上满足这个条件。
最后，承租人要在合理期限内行使权利。根据法律规定，出租人应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人需在接到通知后的合理时间内作出是否购买的表示。如果承租人在合理期限内未明确表示购买，则视为放弃优先购买权。
总之，房屋承租人要行使优先购买权，需要满足存在合法有效的租赁合同、出租人有出卖房屋的行为、在同等条件下以及在合理期限内行使等条件。只有这样，才能依法保障自己的优先购买权。