土地转让和划拨的区别有哪些？
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土地转让和划拨是两种不同的土地使用权取得方式，它们在多个方面存在显著区别。下面我们从几个重要维度来详细分析。 首先，从定义上看，土地转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与等方式。通俗来讲，就是土地的现有使用者把自己手中的土地使用权转给别人。而土地划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。简单理解，就是政府直接把土地给特定的使用者，可能是免费的，也可能需要使用者支付一些补偿费用。 在取得方式上，土地转让一般是通过市场交易的方式，在土地二级市场上进行。转让方和受让方需要签订转让合同，明确双方的权利和义务。这种方式通常需要受让方支付一定的转让价款，价格往往由市场供求关系决定。而土地划拨是由政府根据公共利益等因素进行分配，通常适用于国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地等。划拨土地不需要通过市场交易，而是由政府行政指令来确定土地使用者。 费用方面，土地转让时，受让方需要支付土地转让金，这个金额通常较高，因为它包含了土地的市场价值、土地开发成本等因素。此外，还可能涉及到契税、印花税等税费。而土地划拨如果是无偿取得，使用者不需要支付土地出让金，但可能需要承担土地的补偿、安置等费用。这些费用相对土地转让金来说，一般要低很多。 使用期限也是两者的重要区别。通过转让方式取得的土地使用权，通常有明确的使用期限，一般根据土地的用途不同而有所差异。例如，居住用地的使用期限一般为70年，工业用地为50年等。期限届满后，使用者需要按照规定办理续期手续。而划拨土地一般没有使用期限的限制，但如果土地使用者不再符合划拨用地的条件，或者政府因公共利益需要收回土地时，土地可能会被收回。 在转让限制上，以出让方式取得的土地使用权，在符合一定条件下可以自由转让。这些条件包括按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件等。而划拨土地使用权的转让则受到严格限制。一般情况下，划拨土地需要先办理土地出让手续，补缴土地出让金后才能进行转让。 相关法律依据方面，《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地转让和划拨有明确规定。该法第八条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 综上所述，土地转让和划拨在定义、取得方式、费用、使用期限和转让限制等方面都存在明显差异。在实际操作中，无论是企业还是个人，都需要根据自身的需求和情况，谨慎选择合适的土地取得方式，并严格遵守相关法律法规。
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