最高法审议通过的物权法司法解释（一）全文是怎样的？

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》已于2015年12月10日由最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行。以下为您详细解读： 该解释第一条规定了在涉及到不动产物权的归属争议、买卖等合同的效力争议时，当事人可以提起民事诉讼。通俗来讲，如果您和别人对于一套房子的归属有不同意见，或者在房屋买卖合同的效力方面有分歧，就可以通过向法院提起民事诉讼来解决。这是为了保障当事人在物权纠纷中的合法诉权，依据的是物权法中对于物权保护和合同效力的相关原则。 第二条针对的是不动产登记簿的问题。不动产登记簿虽然具有较高的证明效力，但当有证据能够证明实际权利人与登记簿记载不一致时，法院可以支持实际权利人的主张。比如，张三出钱买了房子，但登记在了李四名下，张三有充分证据证明房子是自己出资购买且是实际权利人，那么法院就可能支持张三的诉求。这体现了实事求是和公平公正的法律原则，防止仅仅依据登记簿的记载而损害实际权利人的利益。 第三条涉及到异议登记的相关内容。当利害关系人进行异议登记后，若在15日内没有提起诉讼，异议登记就会失效。这是为了防止有人滥用异议登记制度，给不动产权利人造成不必要的困扰和损失。异议登记制度是为了保护利害关系人的权利，但也不能无限期地影响不动产的正常交易和使用。 第四条规定了未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记主要是为了保障购房者等权利人将来能够顺利取得物权。例如，购房者与开发商签订了购房合同并办理了预告登记，在预告登记有效期内，开发商未经购房者同意将该房屋再次出售给他人，那么后面的这个交易就不会产生物权变动的效力，购房者的权益得到了保障。 第五条对买卖不动产物权协议中的“合理期限”进行了规定。在涉及到物权的买卖协议中，常常会约定一个履行的合理期限，如果没有明确约定，就要按照法律规定来确定。这有助于明确当事人的权利和义务，避免因期限不明确而产生纠纷。 第六条规定了转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持。简单来说，就是在机动车等特殊动产的交易中，只要受让人支付了钱并实际占有了该动产，即使没有办理过户登记，转让人的债权人也不能以自己是善意第三人为由主张权利。这是为了保护交易的稳定性和受让人的合法权益。 第七条规定了人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。这明确了哪些法律文书可以直接引起物权的变动，避免在实践中产生争议。 第八条规定了依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。也就是说，即使物权人还没有完成动产交付或者不动产登记，但只要依据法律规定已经享有物权，其物权保护的请求就能得到法院支持。 第九条规定了共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。这是为了平衡按份共有人的优先购买权和其他合法权益的关系，保障正常的继承、遗赠等法律行为的顺利进行。 第十条对物权法第一百零一条所称的“同等条件”进行了规定，要综合考虑转让价格、价款履行方式及期限等因素。在按份共有人行使优先购买权时，“同等条件”的确定是关键，该解释明确了判断的标准，使优先购买权的行使更加规范。 第十一条规定了优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照法律规定的不同情形来确定。这有助于在优先购买权的行使时间上进行规范，避免纠纷的产生。 第十二条规定了按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。但其他按份共有人的请求具有法律规定的特定情形的，不予支持。这进一步明确了按份共有人优先购买权的行使条件和限制，保障了各方的合法权益。 第十三条规定了两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。这为多个按份共有人主张优先购买权时的处理提供了明确的规则。 第十四条规定了两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，应当根据各自的份额比例行使优先购买权。这与第十三条相呼应，进一步强调了在这种情况下的处理方式。 第十五条规定了受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。这是对善意取得制度中“善意”的界定，为判断是否构成善意取得提供了标准。 第十六条规定了具有法律规定的特定情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。这是对不动产受让人不构成善意的情形进行了列举，使善意取得制度在不动产领域的适用更加明确。 第十七条规定了受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。这是对动产受让人善意判断的进一步细化，结合交易习惯来判断受让人是否存在重大过失。 第十八条规定了物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。这明确了善意取得制度中受让时间的确定标准。 第十九条规定了物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。这为判断善意取得制度中的“合理价格”提供了具体的判断方法。 第二十条规定了转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。这明确了特殊动产善意取得的条件，保障了特殊动产交易的安全和稳定。 第二十一条规定了具有法律规定的特定情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持。这是对善意取得制度适用的限制，防止恶意利用善意取得制度损害他人合法权益。 第二十二条规定了本解释自2016年3月1日起施行。本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。这明确了该解释的时间效力和适用范围。

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