法院变卖房屋是怎么成交的？

法院变卖房屋的成交过程涉及多个步骤和法律规定。下面为您详细介绍：

首先是启动变卖程序。通常在法院执行案件中，当被执行人无法履行生效法律文书确定的义务，且房屋经过拍卖流拍后，法院会根据相关申请启动变卖程序。这就好比有人欠了钱不还，债主通过法律途径让法院来处理欠债人的房子，在拍卖没成功后就进入变卖环节。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》明确了相关情况，规定在拍卖出现流拍等情形时可以进行变卖。

然后是发布变卖公告。法院会在相关的司法拍卖平台或者其他指定的媒体上发布变卖公告，公告中会详细说明房屋的基本情况，比如位置、面积、房屋现状等，同时也会告知变卖的起拍价、保证金金额、变卖的期限等重要信息。这就像是给大家发个通知，告诉大家有这么一套房子要变卖，让有兴趣的人来参与。

接着是竞买登记。有意向参与变卖的竞买人需要按照公告的要求进行登记，提交相关的资料，并缴纳一定金额的保证金。只有完成这些步骤，才有资格参与后续的变卖竞价。这就好比去参加一场比赛，得先报名并交参赛费，才能进入赛场比赛。

在变卖期限内，竞买人可以进行出价。变卖一般会设置一个最低加价幅度，竞买人每次出价都要符合这个要求。出价的过程就像一场竞价游戏，大家依次出价，价格逐渐升高。

当变卖期限截止时，如果有竞买人出价，且出价不低于变卖保留价，那么这个出价最高的竞买人就成为买受人，房屋变卖成交。如果在变卖期限内没有竞买人出价，或者出价都低于变卖保留价，那么变卖就会流拍。比如设置的保留价是100万，最后最高出价只有90万，那就不能成交。

成交后，买受人需要按照规定的时间和方式支付剩余的价款。支付完成后，法院会出具相关的执行裁定书，确认房屋的所有权转移给买受人，并协助买受人办理房屋的过户手续。这就好比完成了一场交易，钱货两清，房子的主人就变成了买受人。

总之，法院变卖房屋的成交是一个有严格法律程序和规定的过程，每一个环节都有相应的法律依据和要求，以确保变卖过程的公平、公正、公开。