商品房买卖违约责任该如何确定？
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在商品房买卖中，违约责任的确定是保障买卖双方合法权益的重要环节。首先，我们来了解一下什么是违约责任。违约责任是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，应承担的民事责任。在商品房买卖中，常见的违约情形包括开发商逾期交房、房屋质量不符合约定、购房者逾期付款等。 对于违约责任的确定，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，当一方出现违约行为时，另一方有权要求违约方承担相应的责任。 在商品房买卖合同中，通常会对违约责任进行明确约定。例如，合同可能会约定开发商逾期交房的，每逾期一日需按照房屋总价款的一定比例向购房者支付违约金；购房者逾期付款的，也需要承担相应的违约金。这些约定只要不违反法律、行政法规的强制性规定，都是有效的，双方应当按照合同约定履行。 如果合同中没有约定违约责任或者约定不明确，根据《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。比如，因开发商逾期交房，导致购房者在外租房产生的租金损失，就属于可以主张的损失范围。 此外，对于房屋质量问题，如果房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权解除合同并要求赔偿损失。依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定。对于一般的质量问题，开发商应当承担修复责任，如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。 在确定违约责任时，还需要注意收集和保存相关证据。比如，开发商逾期交房的通知、房屋质量问题的照片、维修记录等，这些证据对于主张自己的权益非常重要。总之，在商品房买卖中，无论是开发商还是购房者，都应当遵守合同约定，否则将承担相应的违约责任。
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