房地产破产清算如何实现优先受偿？
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在房地产破产清算中，要实现优先受偿，需要了解不同主体的优先权利以及相应的法律规定。首先，我们来看看建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。这意味着，承建该房地产项目的施工方，对于建设工程价款享有优先于普通债权受偿的权利。这里的建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。 其次是消费者购房人的优先受偿权。根据相关法律及司法解释，如果购房者是为了生活居住需要而购买房屋，并且已经支付了全部或者大部分购房款，那么购房者的权利是优先受到保护的。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。这表明符合条件的消费者购房人在房地产破产清算中，其对房屋的权利优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权等。 然后是抵押权人的优先受偿权。如果房地产开发商在开发过程中以在建工程或者建成的房屋等设定了抵押，抵押权人对于抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。《中华人民共和国民法典》第三百九十四条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。不过，如前面所说，这种优先受偿权要受到消费者购房人优先受偿权的限制。 对于普通债权人来说，他们的受偿顺序是排在后面的。在房地产破产清算中，需要按照法定的清偿顺序来进行分配，先清偿有优先受偿权的债权，剩余财产再用于清偿普通债权。如果破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。总之，不同主体在房地产破产清算中的优先受偿情况各不相同，要依据具体的法律规定和实际情况来确定。
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