怎样认定租赁合同无效并解除？

在法律上，要解决租赁合同无效及解除的问题，需要分两步走，一是认定合同无效，二是明确无效合同的解除方式。

首先，我们来看如何认定租赁合同无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十四条规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。比如，不满八周岁的未成年人签订的租赁合同，就会因为其不具备民事行为能力而无效。同时，第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。简单来说，如果双方签订租赁合同只是为了走个形式，并非真心要履行租赁权利义务，那这个合同就是无效的。此外，第一百五十三条指出，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。例如，租赁的房屋是违章建筑，违反了相关建设法规，那基于此签订的租赁合同也会被认定无效。还有第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。要是出租人和承租人合谋损害了第三人的利益，这样的租赁合同同样无效。

当租赁合同被认定无效后，接下来就是解除的问题。对于无效合同，它自始没有法律约束力，无需像有效合同那样通过法定或约定的方式解除。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，合同无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。比如，承租人已经支付了租金，出租人就需要把租金返还给承租人；如果房屋已经被使用，可能要根据实际情况进行折价补偿。