定金交给中介,定金合同是否成立?

我最近在买房,把定金交给了中介,但还没和卖家签定金合同。我有点担心,不知道这钱交了之后,定金合同到底有没有成立呢?如果没成立,我的钱会不会有风险?我想了解一下法律上对于这种把定金交给中介的情况,定金合同成立是怎么规定的。
张凯执业律师
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定金合同是合同当事人在订立主合同时,为了保证主合同的履行,签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币,债务人履行债务后,定金应当收回或者抵作价款的一种担保合同。


在法律上,定金合同是实践合同,也就是说,它不仅需要双方当事人意思表示一致,还需要实际交付定金才能成立。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。”


那么,当定金交给中介时,定金合同是否成立需要分情况来看。如果中介是接受卖方的委托来收取定金,并且有相应的授权,那么可以视为卖方收到了定金,这种情况下定金合同通常是成立的。因为中介此时代表了卖方的意志,其收取定金的行为等同于卖方收取。例如,卖方给中介出具了授权委托书,明确授权中介代收定金,此时你将定金交给中介,定金合同就成立了。


然而,如果中介没有得到卖方的授权代收定金,那么将定金交给中介,不能认定为卖方收到了定金,定金合同就可能不成立。因为定金合同要求定金是交付给合同相对方或者其授权的人,在没有授权的情况下,中介收取定金不能视为卖方收到定金,定金合同的成立要件不满足。


此外,即便定金合同成立,也需要注意定金的数额不能超过主合同标的额的百分之二十。如果超过了这个比例,超过部分不产生定金的效力。比如,房屋买卖合同标的额是100万元,那么定金最多只能是20万元,如果交了30万元定金,其中20万元适用定金罚则,另外10万元不适用。


所以,当你把定金交给中介时,一定要弄清楚中介是否有代收定金的授权,以确定定金合同是否成立,保障自己的合法权益。

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