开发小产权房是否构成非法经营罪?

我参与了一个小产权房开发项目,现在心里有点忐忑,不清楚这种开发小产权房的行为会不会构成非法经营罪。我想知道在法律上是怎么界定的,开发小产权房达到什么程度或者具备什么条件会被认定为非法经营罪呢?
张凯执业律师
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在探讨开发小产权房是否构成非法经营罪之前,我们先明确一下小产权房和非法经营罪的概念。小产权房一般是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。而非法经营罪,根据《中华人民共和国刑法》第二百二十五条规定,是指违反国家规定,有下列非法经营行为之一,扰乱市场秩序,情节严重的犯罪行为:(一)未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的;(二)买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的;(三)未经国家有关主管部门批准非法经营证券、期货、保险业务的,或者非法从事资金支付结算业务的;(四)其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。



对于开发小产权房的行为,判断其是否构成非法经营罪,要从多个方面来分析。首先,土地使用方面,如果开发小产权房未经合法程序取得土地使用权,擅自改变土地用途用于房地产开发,这是违反土地管理相关法律法规的。例如,将农业用地直接用于建设住宅出售,这种行为扰乱了土地市场的正常秩序。但仅土地使用违法不一定就构成非法经营罪,还需要结合是否严重扰乱市场秩序且达到情节严重的程度。



从经营角度来看,如果开发商没有取得房地产开发、销售等相关的合法资质,就擅自进行小产权房的开发和销售活动,这可能符合非法经营罪中“其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为”这一兜底条款。不过,司法实践中对于“情节严重”的认定是有一定标准的,通常会考虑经营数额、违法所得数额、给国家和他人造成的损失等因素。比如,开发的小产权房数量较多、销售金额巨大、引发大量购房者权益纠纷等情况,就有可能被认定为情节严重。



然而,并不是所有开发小产权房的行为都会构成非法经营罪。有些情况下,可能只是违反了土地管理、城乡规划等方面的行政法规,会面临行政处罚,如拆除违法建筑、罚款等。所以,不能一概而论地说开发小产权房就构成非法经营罪,需要具体情况具体分析,综合多方面因素来判断。



总之,在开发小产权房时,相关主体应该严格遵守法律法规,依法依规取得土地使用权和各项开发、销售资质,避免陷入法律风险。如果对相关行为的合法性存在疑问,建议及时咨询专业法律人士。

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