出售违建的合同是否有效?
我最近打算卖一套房子,结果买家发现这是违建,说合同无效要我退款。我不太明白,当初签合同的时候双方都是自愿的,怎么就无效了呢?我想知道从法律角度来说,出售违建的合同到底有没有效啊?
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在探讨出售违建合同是否有效之前,我们需要先明确什么是违建。违建,即违法建筑,指的是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物。简单来说,就是没有经过合法审批、不符合规划要求建造的房子。 从法律原理上分析,合同有效的前提是合同内容不违反法律法规的强制性规定,并且符合公序良俗。而违建本身就是违反了城乡规划等相关法律法规建造的,其存在不具有合法性。 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。出售违建的合同,因为标的物(即违建)不合法,所以通常会被认定为违反了法律的强制性规定。 在司法实践中,大多数情况下,出售违建的合同会被认定为无效合同。因为合同的目的是买卖房产,而违建无法进行合法的产权登记和正常的交易流转,无法实现合同的预期目的。一旦合同被认定无效,根据《民法典》第一百五十七条的规定,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。 不过,也存在一些特殊情况。如果在一审法庭辩论终结前,违建通过补办相关手续,取得了合法的产权证明,使得标的物具备了合法性,那么此时合同可能会被认定为有效。因为此时合同的标的物不再违反法律的强制性规定。 综上所述,一般情况下出售违建的合同是无效的,但在特定条件下也可能有效。所以,在进行房产交易时,无论是卖方还是买方,都应该仔细核实房产的合法性,避免因合同无效而遭受不必要的损失。

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