question-icon 二手房已签合同但不是本人签的是否有效?

我最近打算买套二手房,和卖家那边签了合同。但后来发现签字的不是卖家本人,是他家人代签的。我现在有点担心这个合同是否有效,会不会影响我的权益,想了解下在法律上这种情况合同到底有没有效力。
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  • #合同效力
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在二手房交易中,当签订的合同并非本人签署时,合同的效力需要分情况来判断。 首先,我们要了解一下“无权代理”这个概念。无权代理就是指行为人没有代理权却以他人名义实施代理行为。在二手房合同不是本人签的情况下,如果签字人没有得到房主的授权就代签合同,这就属于无权代理。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。也就是说,如果房主事后不认可这份代签的合同,那么合同对房主是没有约束力的,买房人不能依据这个合同要求房主履行义务。 不过,也存在一些情况合同是有效的。第一种情况是“表见代理”。表见代理是指虽然行为人实际上没有代理权,但相对人有理由相信行为人有代理权的代理行为。比如,签字人持有房主的身份证、房产证等重要文件,并且在交易过程中表现出是得到房主授权的样子,让买房人有合理的理由相信他有代理权。按照《民法典》第一百七十二条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。在这种情况下,即便不是本人签字,合同也是有效的。 第二种情况是房主事后进行了追认。如果代签合同后,房主明确表示认可这份合同,同意按照合同约定履行义务,那么这份合同就会产生法律效力。例如,房主通过书面声明、口头表示等方式确认了代签合同的效力。 所以,当二手房合同不是本人签署时,不能简单地认定合同有效或者无效,要综合考虑签字人是否有代理权、是否构成表见代理以及房主是否追认等因素。买房人在遇到这种情况时,应该及时与房主沟通,确认其对合同的态度,以保障自己的合法权益。

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