擅自出售未经共有人同意的房产的行为是否有效？

我和我家人共同拥有一套房产，但其中一个共有人在没有经过我们其他人同意的情况下，就把房子给卖了。现在买家要求过户，我们不想卖这个房子。我想知道这种擅自出售未经共有人同意的房产的行为有效吗？

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#共有房产

共1位律师解答

在探讨擅自出售未经共有人同意的房产的行为是否有效这个问题时，需要从多个方面来分析。首先，我们要明确什么是共有房产。共有房产是指两个或两个以上的人对同一处房产共同享有所有权。根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。这意味着，一般情况下，如果要出售共有房产，需要满足相应的同意条件。如果是按份共有，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。当某个按份共有人擅自出售房产时，若其份额未达到三分之二以上，且没有经过其他共有人同意，那么这种出售行为可能会被认定为无权处分。对于无权处分行为，根据《民法典》第五百九十七条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。也就是说，在这种情况下，买家可能无法取得房屋的所有权，只能向擅自出售的共有人追究违约责任。若是共同共有，比如夫妻共同共有的房产，在婚姻关系存续期间，双方对房产共同享有权利。如果一方未经另一方同意擅自出售，通常属于无权处分。不过，在实践中，如果买家是善意取得该房产的，即买家不知道且不应当知道出售方无权处分，同时支付了合理的价款并办理了产权登记手续，那么根据《民法典》第三百一十一条关于善意取得的规定，买家可能会取得房屋的所有权。此时，其他共有人只能向擅自出售的共有人请求赔偿损失。综上所述，擅自出售未经共有人同意的房产的行为是否有效不能一概而论，要根据共有方式、买家是否善意取得等具体情况来判断。当遇到此类纠纷时，共有人和买家都可以依据相关法律规定来维护自己的合法权益。

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