代开住宅房屋增值税是否免税？
我有一套住宅房屋，想找人代开发票，不知道这种代开住宅房屋的情况，增值税是不是免税的，不太清楚相关的税收政策，希望能了解一下具 体规定。
张凯执业律师
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首先，我们来了解一下增值税的概念。增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。简单来说，就是对商品或服务在每个环节增值的部分征税。
对于代开住宅房屋增值税是否免税的问题，要分不同情况来看。
如果是个人出租住房，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。这意味着个人出租住房代开发票时，增值税并非免税，但有优惠的征收政策。计算公式为：应纳税款＝含税销售额÷（1＋5%）×1.5% 。
而对于其他情况，比如个人销售自建自用住房，依据上述文件，是免征增值税的。也就是说，如果是代开个人销售自建自用住房的发票，增值税是免税的。
另外，如果是小规模纳税人（包括个体工商户）出租不动产（不含个人出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。但月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，免征增值税。所以在代开相关发票时，如果符合这个标准，增值税也是免税的。
总之，代开住宅房屋增值税是否免税不能一概而论，要根据具体的业务类型、纳税人身份以及销售额等因素，按照相关税收政策来确定。