商品房买卖有哪些法律问题？
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在商品房买卖过程中，涉及众多法律问题，以下为您详细汇总并解读。 首先是商品房买卖合同的效力问题。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。在商品房买卖中，一般采用书面合同。合同生效需满足行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗等条件。若开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，这是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。 其次是房屋质量问题。《中华人民共和国民法典》规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。如果房屋出现质量问题，买受人有权要求开发商进行修复。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。 再者是产权登记问题。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。若开发商未按规定协助办理产权登记，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。 另外，关于一房多卖问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 最后，关于广告宣传问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
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