商品房预售有哪些法律问题？

商品房预售，通俗来讲，就是房地产开发商把正在建设中的房屋预先出售给购房者，购房者支付定金或者房价款的行为。这种销售方式在房地产市场中十分常见，但也伴随着不少法律问题。下面将为您详细分析。

首先是商品房预售合同的效力问题。根据《中华人民共和国民法典》以及相关司法解释，商品房预售合同一般是在房屋尚未建成时签订的。如果开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。这就提醒购房者在签订预售合同前，一定要查看开发商是否具备预售许可证明，以保障合同的有效性。

其次是房屋质量与交付问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。如果预售的商品房出现质量问题，开发商应当承担修复责任。若质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权解除合同并要求赔偿损失。在交付方面，开发商要按照合同约定的时间和标准交付房屋。如果逾期交付，购房者可以根据合同约定要求开发商承担违约责任，如支付违约金等。

再者是预售款的监管问题。为了保证预售款专款专用，保障购房者的权益，各地都出台了相应的预售款监管办法。开发商应当将预售款存入监管账户，用于该预售项目的工程建设。如果开发商违规使用预售款，导致工程烂尾等问题，购房者可以通过法律途径维护自己的权益。

另外，还有抵押与再销售的问题。有些开发商可能会将已预售的房屋进行抵押，或者将已抵押的房屋进行预售。根据法律规定，开发商在进行抵押或预售时，必须如实告知相关情况。如果开发商隐瞒抵押事实进行预售，购房者有权要求撤销合同，并要求开发商承担赔偿责任。

最后是产权登记问题。购房者在购买预售商品房后，最终的目的是取得房屋的产权。根据《不动产登记暂行条例》等规定，开发商有义务协助购房者办理产权登记手续。如果开发商未能在规定时间内协助办理，购房者可以要求开发商承担违约责任。

总之，商品房预售涉及到众多法律问题，购房者在参与预售活动时，要充分了解相关法律规定，谨慎签订合同，遇到问题及时通过法律途径解决，以维护自己的合法权益。