商品房买卖认购书有什么法律规定和效力？

商品房买卖认购书是购房者与开发商在签订正式的商品房买卖合同之前所签订的一种文书，它具有一定的法律意义和效力。

从法律概念上来说，认购书通常是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。它一般会包含房屋的基本信息，如位置、面积、户型等，还会约定房屋的价格、付款方式、签订正式合同的时间等内容。简单来讲，它就像是一个“预约合同”，是为了将来签订正式的商品房买卖合同做准备的。

在法律依据方面，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。这就意味着，认购书是受法律保护的，如果一方违反了认购书中的约定，是要承担相应责任的。

关于认购书的效力，它主要体现在约束双方按照约定的时间和条件签订正式的商品房买卖合同。如果购房者按照认购书的约定，按时与开发商签订正式合同，那么认购书的使命就完成了，双方的权利义务将由正式合同来规范。但如果购房者违反认购书的约定，比如拒绝签订正式合同，开发商有权依据认购书的约定没收定金；反之，如果开发商违反约定，比如将房屋卖给他人，购房者则可以要求开发商双倍返还定金。

对于定金的退还问题，如果是因为不可归责于双方的事由，导致正式合同无法签订的，比如政策变化、不可抗力等，那么定金应当返还给购房者。但如果是购房者自身原因不想买了，开发商一般是有权没收定金的。所以，购房者在签订认购书之前，一定要仔细考虑清楚，认真阅读认购书的条款，明确自己的权利和义务。