买卖不破租赁的法律规定是怎样的?
我有套房子租给别人了,现在想把房子卖了,但是租户说根据买卖不破租赁的原则,他可以继续住。我不太明白这个规定,想知道具体是怎样的,我的房子卖了之后租户真的能继续住吗?
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“买卖不破租赁”是一项重要的法律原则,它保障了在房屋租赁期间,即使房屋所有权发生转移,承租人仍然能够按照原租赁合同继续使用房屋。 从法律概念上来说,它是指在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。通俗来讲,就是房东把房子卖了,新的房东不能赶走正在租房子的人,租户可以按照原来的租赁合同继续住下去。 这项原则的法律依据主要是《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”也就是说,只要承租人是在租赁合同约定的占有期限内,不管房东把房子卖给谁,新的所有权人都得尊重原来的租赁合同。 不过,“买卖不破租赁”也有一些限制条件。比如,如果在租赁之前,租赁物已经被抵押,并且抵押权已经登记,那么当抵押权人实现抵押权时,就可能会打破租赁关系。根据《民法典》第四百零五条规定:“抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着如果是先抵押后出租,而且抵押权已经登记,那么就不适用“买卖不破租赁”原则。 另外,如果房屋在出租前已经被人民法院依法查封的,也不适用“买卖不破租赁”。因为法院的查封具有法律效力,为了保障司法执行的顺利进行,租赁关系不能对抗查封。 在实际生活中,“买卖不破租赁”原则保护了承租人的合法权益,让承租人在租赁期间有稳定的居住或经营环境。同时,也提醒房屋所有权人在进行房屋买卖时,要充分考虑到已存在的租赁关系。对于新的房屋买受人来说,在购买房屋时也应该了解房屋是否存在租赁情况,避免不必要的纠纷。

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