出租人融资租赁的会计该如何处理？

在融资租赁业务中，出租人的会计处理是一个较为复杂但又十分重要的环节，它涉及到一系列的会计科目和账务处理。下面我们就来详细探讨出租人融资租赁的会计处理方式。

首先，在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。这里的最低租赁收款额，通俗来讲，就是在租赁期内，出租人能收到的各种款项的总和。初始直接费用是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可直接归属于租赁项目的费用。未担保余值则是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。

依据《企业会计准则第21号——租赁》第十八条规定，在租赁期开始日，出租人应当对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。出租人对应收融资租赁款进行初始计量时，应当以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

在租赁期间，出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。实际利率法就是按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定利息收入的方法。也就是说，随着时间的推移，根据实际利率来逐步确认出租人的融资收益。同时，出租人应当根据承租人的付款情况，减少应收融资租赁款的账面余额。

对于未实现融资收益，在分配时要按照租赁内含利率计算确认当期的融资收入。租赁内含利率是指使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。

当租赁期满时，如果承租人行使优惠购买选择权，出租人按收到的承租人支付的购买价款，借记“银行存款”等科目，贷记“长期应收款——应收融资租赁款”科目。如果租赁资产返还给出租人，需要根据实际情况进行相应的会计处理，如对租赁资产进行重新评估等。

此外，在财务报表的列报方面，出租人应当在资产负债表中，将应收融资租赁款减去未实现融资收益的差额，作为长期债权列示。在利润表中，将本期确认的融资收入计入营业收入等相关项目。总之，出租人融资租赁的会计处理需要严格按照会计准则的规定进行，以确保财务信息的准确性和可靠性。