计算土地增值税预征计征依据的方法是什么？

我在搞房地产项目，听说要预征土地增值税。但我不太清楚这土地增值税预征计征依据是咋算的，怕算错影响后续工作。我就想了解下具体的计算方法，有没有啥公式或者要注意的地方，能不能有个清晰的计算步骤，让我能准确算出这预征计征依据。
张凯执业律师
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土地增值税预征是在房地产项目销售过程中，按照一定比例预先征收土地增值税的一种方式。土地增值税预征计征依据是计算预征土地增值税税额的基础。


根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。


对于适用增值税一般计税方法的纳税人，土地增值税预征计征依据=含税销售收入÷（1+适用税率）。这里的适用税率一般根据房地产销售的具体情况确定，比如目前房地产销售一般适用9%的增值税税率。例如，某房地产企业采用一般计税方法销售房产取得含税销售收入1090万元，那么土地增值税预征计征依据=1090÷（1 + 9%）= 1000万元。


对于适用简易计税方法的纳税人，土地增值税预征计征依据=含税销售收入÷（1+征收率）。简易计税方法的征收率通常为5%。假设某房地产企业采用简易计税方法销售房产取得含税销售收入525万元，那么土地增值税预征计征依据=525÷（1 + 5%）= 500万元。


在实际计算时，还需要注意各地可能会根据当地的政策规定，对土地增值税预征率进行调整。纳税人应按照当地税务机关的要求，准确计算土地增值税预征税额，并及时进行申报缴纳。

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