土地增值税是如何征收的？

土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

首先，要确定纳税义务人。根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

其次，明确增值额的计算。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

然后，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税 = 增值额×税率。也可以用简便算法，即增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数。比如，增值额未超过扣除项目金额50% ，土地增值税税额 = 增值额×30% ；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额 = 增值额×40% - 扣除项目金额×5% ；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额 = 增值额×50% - 扣除项目金额×15% ；增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额 = 增值额×60% - 扣除项目金额×35%。这里的5%、15%、35%就是速算扣除系数。

此外，还有一些特殊情况。增值额未超过扣除项目金额20%的，无需征收土地增值税。同时，符合一定情形，纳税人应进行土地增值税的清算，比如房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。